In questo periodo il tema delle implicazioni dell’emergenza sanitaria Covid 19 sui contratti di locazione commerciale in essere è molto dibattuto.
Come noto, le misure adottate, tanto da Legislatore nazionale, quanto dalle Regioni, per far fronte all’emergenza sanitaria hanno imposto nei mesi di marzo, aprile e maggio la chiusura di numerose attività commerciali e produttive, cosicché a molti è stata preclusa la possibilità di esercitare la propria attività nei locali a tale unico fine condotti in locazione.
Ciò ha inevitabilmente alterato l’originario equilibrio sinallagmatico tra le prestazioni rispettivamente a carico del locatore e del conduttore, impossibilitato ad utilizzare l’immobile con la modalità e per le finalità originariamente concordate.
Quali sono, dunque, i rimedi di cui può avvalersi il conduttore per fronteggiare tale sopravvenuta e imprevedibile situazione?
In proposito, occorre necessariamente operare una distinzione tra il periodo da marzo a maggio 2020 e quello successivo.
Con riguardo ai mesi del lock-down, dall’analisi delle disposizioni normative adottate dal Legislatore e dalle prime interpretazioni giurisprudenziali (cfr. Tribunale di Bologna, ordinanza 7/5/2020), è da escludersi l’introduzione di una generalizzata moratoria e/o sospensione dei termini di pagamento, salve le eccezioni espressamente previste (es. versamenti tributari e contributivi, mutui prima casa, leasing, ecc.). Si precisa che solo con riferimento alla “zona rossa” di Lodi il D.L. n. 9/2020 ha disposto la sospensione dei termini per gli adempimenti contrattuali.
Ne consegue che, in linea di principio, il conduttore è obbligato al pagamento dei canoni relativi al predetto arco temporale, dovendo escludersi la legittimità di iniziative unilaterali e arbitrarie volte a sospendere il pagamento dei canoni e/o a ridurre il relativo ammontare.
La conferma di quanto sopra si trae dall’art. 28 del D.L. n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio), che prevede un credito d’imposta in favore dei soggetti esercenti attività di impresa, arte o professione, con ricavi o compensi non superiori a 5 milioni di Euro (fatta eccezione per le strutture alberghiere, per le quali non è previsto un limite del volume di ricavi e compensi) pari al 60% degli importi pagati nel periodo marzo-maggio 2020 a titolo di canoni di locazione, di leasing o di concessione di immobili ad uso non abitativo destinati allo svolgimento di attività industriale, commerciale, artigianale, agricola, di interesse turistico o all’esercizio abituale e professionale dell’attività di lavoro autonomo. L’Agenzia delle Entrate, con la circolare n. 14/E, nel fornire i primi chiarimenti in merito all’applicazione della predetta norma, ha precisato che “è necessario che il canone sia corrisposto per poter fruire del credito. Nel caso in cui il canone non sia stato corrisposto la possibilità di utilizzare il credito d’imposta resta sospesa fino al momento del pagamento”.
Occorre tuttavia tenere anche conto di quanto previsto dall’art. 91 del D.L. n. 18/2020 (cd. Decreto Cura Italia), che stabilisce che il rispetto delle misure dettate per il contenimento dell’epidemia è sempre valutato ai fini dell’esclusione della responsabilità del debitore in relazione all’applicazione degli artt. 1218 e 1223 c.c., nonché di eventuali decadenze e penali connesse a ritardi o omessi pagamenti. La norma, che seppur nella relativa rubrica si riferisce ai “contratti pubblici”, come confermato dalle prime interpretazioni dottrinali e giurisprudenziali, deve intendersi di portata generale e, dunque, applicabile anche ai contratti tra privati (cfr. Tribunale di Bologna, 7/5/2020). In ordine alla “durata” del ritardo, è ragionevole ritenere che esso sia legislativamente tollerato per tutto il periodo del lock-down.
In via di prima approssimazione, può dunque concludersi che la parte conduttrice, seppur obbligata al pagamento dei ratei di canone, non possa essere chiamata a rispondere del predetto ritardo nel pagamento.
La conferma di quanto sopra si trae da alcune recentissime pronunce giurisprudenziali che, in accoglimento del ricorso cautelare presentato dalla parte conduttrice, ha inibito al locatore l’incasso degli assegni prestati a garanzia del regolare pagamento dei ratei: ciò proprio in ragione della situazione emergenziale e dei conseguenti riflessi sull’attività svolta dal conduttore all’interno dell’immobile locato (cfr. Tribunale di Venezia, 14/4/2020; Tribunale di Rimini, 25/5/2020; 12/5/2020; Tribunale di Genova, 1/6/2020).
Sempre con riguardo al periodo del lock-down, il conduttorepotrebbe invocare l’applicazione dell’art. 1464 c.c., a mente del quale “quando la prestazione di una parte è divenuta solo parzialmente impossibile, l’altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della prestazione da essa dovuta …”.
Vero è che la prestazione gravante sul locatore non è divenuta impossibile in senso “materiale”, ma è altrettanto vero che, in conseguenza della situazione emergenziale e delle restrizioni cui sopra si è detto, il conduttore non ha potuto godere pienamente dell’immobile e, soprattutto, non ha potuto utilizzarlo per l’esercizio dell’attività commerciale / imprenditoriale ivi abitualmente svolta.
Al riguardo, si segnala la recente ordinanza del Tribunale di Roma del 29/5/2020 che, seppur con riferimento ad un contratto di affitto di azienda, si è espressa a favore dell’applicazione della norma sopra richiamata, ipotizzando una riduzione del canone nella misura del 70% in relazione al periodo marzo-maggio 2020. Merita altresì di essere menzionata l’ordinanza del 9/6/2020 con cui il Giudice dell’Esecuzioni del Tribunale di Bari ha accolto la proposta formulata dal conduttore (esercente un’attività commerciale non alimentare) di riduzione del 60% dei canoni di marzo e aprile e del 50% con riferimento al periodo maggio-luglio.
L’impostazione che precede trova conferma a livello normativo nell’art. 216, comma 3, del D.L. n. 34/2020 (cd. Decreto Rilancio) che, seppur con esclusivo riferimento ai contratti di locazione relativi a palestre, piscine e impianti sportivi, ha previsto a favore del conduttore il diritto alla riduzione del 50% dei canoni dovuti per le mensilità marzo-luglio 2020. Potrebbe, dunque, invocarsi un’applicazione analogica della predetta disposizione alle ipotesi ivi non espressamente contemplate. Non sfugge tuttavia che la disposizione potrebbe, per contro, essere interpretata nel senso che il Legislatore abbia inteso accordare una riduzione dei canoni solo ai conduttori delle tipologie di immobili ivi specificamente indicate, con ciò escludendosi qualsivoglia applicazione ad altre fattispecie.
Con riguardo al periodo successivo al lock-down, potrebbe ipotizzarsi il ricorso a rimedi quali l’esercizio del diritto di recesso ex art. 27 L. n. 392/1978 (con l’onere, però, di assolvere al pagamento dei canoni fino alla data di efficacia del recesso (i.e. per i sei mesi successivi alla predetta comunicazione) ovvero la risoluzione del contratto ex art. 1467 c.c. per eccessiva onerosità sopravvenuta.
Tali strumenti, tuttavia, inevitabilmente conducono allo scioglimento del rapporto contrattuale, laddove, per contro, tenuto conto dell’interesse del conduttore alla ripresa della propria attività commerciale, nella maggioranza dei casi egli sarà orientato alla prosecuzione del rapporto, seppur a condizioni differenti.
In tal caso, pertanto, onde ricondurre il contratto all’originario equilibrio, il conduttore potrà ricorrere allo strumento della rinegoziazione che, pur non espressamente contemplato a livello normativo, trova la sua fonte nel generale dovere gravante sulle parti di adempiere al contratto secondo buona fede che, con riferimento ai contratti di durata, ricomprende anche quello di collaborare onde far fronte alle sopravvenienze (di fatto e di diritto) che emergano nel corso del rapporto.
Si badi, peraltro, che l’art. 1467 c.c., con riguardo alla fattispecie della risoluzione per eccessiva onerosità sopravvenuta, dispone che la parte contro cui è domandata la risoluzione può evitarla proprio offrendo di modificare equamente le condizioni del contratto.
In conclusione, il conduttore potrà avviare una trattativa con il locatore diretta a ri-pattuire il canone di locazione in misura adeguata alle mutate condizioni socio-economiche.
Laddove la trattativa non avesse esito positivo, il conduttore potrà avviare il procedimento di mediazione ex D. Lgs. n. 28/2010 e successive modifiche, prodromico ad un eventuale successivo giudizio nell’ambito del quale chiedere al Giudice, tenuto conto di dell’imprevedibilità dell’emergenza sanitaria e delle mutate condizioni rispetto al tempo della stipula, di ricondurre il contratto ad equità.